Все было так хорошо, пока не вмешалась Набиуллина: рынок жилья Казани тонет в сугробах

«Пока ставки не  подняли, все бежали покупать»,  — так эксперты описывают поведение людей на  вторичном рынке жилья в  2023 году. Поначалу вторичка оправлялась от  жесткого минуса 2022-го, но  недолго  — под конец 2023-го сделки опять упали. Рост ипотечной ставки под 20% годовых отпугнул потенциальных покупателей. Теперь рынком правят наличка и  экспресс-ипотека для состоятельных. Одна часть продавцов идет на  скидки под 400  тыс. рублей, другая снимает объявления. В  целом рынок вторички не  ждет господдержки, но  рассчитывает на  откат ипотечной ставки до  приемлемых 12–13% годовых. Подробности  — в  материале «БИЗНЕС Online».

Татарстанский Росреестр подвел итоги 2023 года для рынка нового и вторичного жилья Татарстана и Казани. Управление фиксирует рекордные показатели на региональном рынке недвижимости. Число сделок по договором долевого участия в регионе выросло в полтора раза до 27 тыс. — это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. На вторичном рынке жилья обстановка спокойнее — количество сделок купли-продажи по РТ за минувший год выросло на 13% до 114 тысяч.

«Наблюдался активный спрос как на первичное, так и вторичное жилье, — говорит заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова . — Основным драйвером стали различные действующие государственные программы, направленные на улучшение жилищных условий. Также в 2023-м году было построено рекордное количества жилья».

Действительно, Татарстан  отчитался   о сдаче 3,4 млн кв. м жилья, побив собственный рекорд 2022 года. Это первое место в Приволжском федеральном округе и 6-е в России. И этот темп республика не намерена снижать — только за прошлый год в РТ выдали 498 разрешений на строительство 4,2 млн кв. м жилья, что на 6% выше показателя 2022-го.

Смело создают города и оплачивают стажировки всем студентам, делятся экспертизой в собственной «школе» для прорабов, открыто реализовывают себя с одной из лучших обучающих платформ в РФ — об этом и многом другом узнавайте в итогах года «Ак Барс Дом».

Подробности на карьерном сайте «Ак Барс Дом».

Реклама.akbars-dom.ru

Правда, есть в этой статистике толика сомнений. К примеру, если подсчитать объемы сданного жилья по данным Единого ресурса застройщиков, вы увидите, что девелоперы ввели примерно 780 тыс. «квадратов». Добавим сюда успехи Госжилфонда с его 160 тыс. кв. метрами. Учтем, что ЕРЗ считает только полезную площадь квартиры — без балконов, мест общего пользования и холлов в подъездах, это еще процентов 20-25 площадей «человейников». И получится, что где-то за кадром треть миллиона «квадратов» новостроек из тех 1,5 млн, о которых отчитался минстрой РТ.

Застройщики Татарстана продали квартир на 143,6 млрд рублей, что на 78% больше аналогичного показателя 2022-го. Это рекорд за три года. Такова статистика «Дом.РФ». По Казани финансовый результат застройщиков за год удвоился до 96,2 млрд рублей.

Об итогах минувшего года и туманном будущем рынка новостроек эксперты «БИЗНЕС Online» размышляли в предыдущей публикации. Напомним о главном:

Охлаждение рынка по итогам декабря уже фиксирует Росреестр. Количество сделок с новостройками за месяц по РТ снизилось на 2% до 3,1 тысяч. Что происходит на рынке «бэушных квартир»?

Итоги минувшего года для рынка вторичного жилья рассмотрим с позиции «индекса хруща» — условного индикатора состояния б/у жилья Казани и региона. Почему «хруща»? На долю «хрущевок» — этих проектов массовой жилой застройки — сегодня приходится восьмая часть жилого фонда Казани, или 3 млн кв. метров. Впрочем, в статистику договоров купли-продажи Росреестра попадают не только «бабушкины квартиры», но объекты в только что сданных домах-новостройках. Так что индекс — это скорее фигура речи для описания обстановки на вторичном рынке жилья.

Так называемая хрущевка разменяла уже шестой десяток. Ее «родители» — инженер Виталий Лагутенко и глава правительства СССР Никита Хрущев. Последний выступил инициатором постановления 1955 года «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое завершило эпоху советского монументального классицизма или «сталинского ампира» в проектировании, строительстве зданий и сооружений в Советском Союзе.

Следом в 1957 году совет министров СССР принял постановление «О развитии жилищного строительства», которое положило начало самому массовому проекту социального строительства в СССР и на постсоветском пространстве, который назвали хрущевками.

Появление хрущевок осчастливило советские семьи, которые до и после Великой Отечественной войны преимущественно жили в бараках, коммуналках. За основу массового жилья взяли французский вариант — приобрели у компании Camus лицензию на схему массового производства бетонных изделий. Создатель «панелек» Раймон Камю неоднократно приезжал в СССР по приглашению советского правительства.

Состояние рынка вторички будем оценивать по трем индикаторам:

Итоговые количественные показатели рынка вторичного жилья за 2023 год радуют. По Казани число сделок выросло на 14% до 40 тыс., по Татарстану на 13% до 74 тысяч. Видали и больше. Для сравнения, 2022 год вторичка заканчивала в глубоком минусе. В общем — пока это рекорд за пятилетку.

«Поведение рынка вторичного жилья мало отличается от рынка новостроек, яиц, путешествий, маркетплейсов», — говорит об итогах 2023 год для рынка вторички директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова . Стоит слегка напугать — и люди ищут, куда вложиться: кто-то пытается спасти деньги, купив телевизор, а кто-то спасает вложением в «бетоний».

Сделки шли одна за другой, пока Центробанк во главе с Эльвирой Набиуллиной не начал поднимать ключевую ставку. В итоге «ключ» вырос с 8,5 до 16% годовых, но само ожидание этого повышения подстегивало покупателей не хуже электрошока.

«Пока ставки не подняли — все бежали покупать», — описывает состояние покупателей гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев , отмечая растущие показатели в первых трех кварталах и ощутимое падение в четвертом. Осенью вторичный рынок с аппетитом «доел» доступную ипотеку под 11-12% годовых. Это сказалось и на годовых показателях — по данным Росреестра за 2023 год число ипотечных сделок на вторичке и первичке в Татарстане выросло в полтора раза до 111,5 тысяч.

Но итогом декабря стало резкое падение на вторичном рынке. За месяц число сделок в Казани рухнуло на 20%, по Татарстану — на 15%.

Стоимость вторичного жилья за минувший год тоже выросла. Так, однокомнатные и двухкомнатные хрущевки по оценкам опрошенных участников рынка в среднем подорожали на 12-15% до 4,9 млн рублей и 6,2 млн рублей соответственно. «Трешки» стали дороже в среднем на 10% и предлагаются за 6,4 млн рублей.

Присмотримся к покупке в ипотеку на 25 лет «недорогой» казанской «трешки» в хрущевке до роста ипотечных ставок и после.

Сегодня ипотечная ставка для вторичного жилья в банках колеблется от 16 до 19% годовых, говорится в аналитике госкомпании «Дом. РФ». В среднем получается 17% годовых — эту ставку и возьмет для расчета.

Стоимость объекта — 6,4 млн рублей, первоначальный взнос 1,9 млн рублей или 30% — такую долю «первоначалки» чаще всего вносят россияне. В этом случае ежемесячный ипотечный платеж:

Разница — 20 тыс. рублей или 45%. Не удивительно, что те немногие, кто все еще решается на сделку, либо оплачивают сразу всю сумму, либо берут экспресс-ипотеку под высокий процент и гасят в течение 3-4 месяцев.

Для всей страны поддерживать ипотеку на «вторичку» не собираются. Но этот инструмент «светит» жителям новых регионов России.

«Нового жилья там строится пока, мягко говоря, немного, поэтому надо бы также, как и на Дальнем Востоке распространить это на вторичный рынок. Вот что надо сделать», — сказал Владимир Путин на «Прямой линии» в декабре 2023 года.

Что до остальной части России — то надо учесть, что господдержка направлена не на людей, а на застройщиков, полагает Анастасия Гизатова.

«Если бы это была поддержка покупателей, то программы носили бы адресный характер, — считает эксперт. — Одна ипотека в одни руки, для нуждающихся категорий, для людей определенных профессий, а не только для сытых „айтишников“ — наиболее высокооплачиваемых и платежеспособных заемщиков. А почему не для учителей, врачей? Эти профессии остались за бортом!».

Отголоски напряженной ситуации на вторичном рынке застройщики станут ощущать в феврале 2024 года, считают эксперты. «Чтобы купить что-нибудь ненужное, надо сначала продать что-нибудь ненужное», — перефразируем логику кота Матроскина. По-другому приобрести новую квартиру в Казани, которая в среднем стоит 8 млн, большинство покупателей не могут.

«Пока рынок новостроек продолжает ехать на старых запасах, — говорит Гизатова. — До этого действовали программы, которые позволяли купить первичку с минимальными вложениями, либо вообще без вложений. Теперь количество этих инструментов ограничено. Ликвидных предложений с такими программами практически нет».

Инвесторы уже уходят с рынка новостроек. На вторичке инвестиционный спрос еще обеспечивает до 50% продаж — варианты б/у жилья дешевле, чем у застройщиков. Но ситуация меняется. «Инвестиции в жилой сектор вызывают сомнения, — говорит управляющий партнер «Доступного офисного фонда» Вячеслав Пимурзин . — Почему? Во-первых, стоимость «квадрата» в Казани превысила 200 тысяч рублей. Во-вторых, спрос поддерживается в основном за счет ипотеки. Но мы уже видим, что банки ввели дополнительные комиссии по льготным программам, а коммерческая ипотека имеет заградительные ставки под 18-20% годовых. Возникает вопрос — как продавать потом такую квартиру с прибылью? Ведь на вторичном рынке льготной ипотеки нет. Разрыв между первичным и вторичным рынком в Казани — больше 30 тысяч за «квадрат».

Надвигающийся провал рынка жилой недвижимости связан не только с поднятием ключевой ставки ЦБ и сопутствующими событиями, продолжает эксперт. «Все упирается в покупательскую способность — а она снижается, — говорит Пимурзин. — Это видно хотя бы по тому, что средний срок ипотеки почти достиг своего 30-летнего потолка, чтобы сделать приемлемым ежемесячный платеж. Все это означает только одно: быстро и выгодно продать то жилье, что вы купите сегодня, не удастся. Так что инвестору лучше поискать другие инструменты — например, ту же коммерческую недвижимость».

Вообще вкладываться в жилье ради инвестиций сегодня странно — сейчас высока доходность по депозитам. Так что, если есть 2-3 миллиона первоначального взноса — эксперты рекомендуют продолжать копить, а не тратить на ипотеку. «Средства, накопленные для первого взноса, граждане предпочтут приумножить на депозитах с повышенной доходностью», — говорила ранее «БИЗНЕС Online» управляющий ВТБ в Татарстане, вице-президент Марьям Давлетшина . В перспективе спрос на недвижимость (особенно на вторичку) упадет.

Рост цен на жилье если и будет, то незначительный — а вклады приносят по 12-15% годовых. Рано или поздно ЦБ уронит «ключ» — вот тогда и можно подумать об ипотечной кабале.

Снижения ключевой ставки, как сказал президент РФ, с нетерпением ждут не только застройщики, но и на рынке вторичного жилья. Приемлемой ставкой по ипотеке участники рынка недвижимости Казани и Татарстана называют 12-13% годовых, а не текущие 16-19%.

«Две трети рынка — это ипотечники, потому что покупательская способность, к сожалению, у нас в стране такая, что позволить себе купить квартиру без ипотеки могут лишь 20-25 процентов. Соответственно, если ипотеки нет — то две трети рынка просто просели», — размышляет Савельев.

Как быть продавцам вторички? Тут предлагают две модели поведения:

«Отговаривали людей с наличкой от покупки недвижимости в декабре, ожидая такого развития событий. И сегодня эти же варианты продаются со скидкой 300-400 тыс. рублей, — рассказывает Гизатова. — Чаще наблюдаем снижение стоимости, а не уход объектов. Но рынок недвижимости не всегда подчиняется законам логики. И основным фактором воздействия остается стресс и слухи в финансовом секторе. Например, если доллар будет на уровне 80-90 рублей, останутся высокие ставки по вкладам, то инвестиционный спрос будет невысоким».

Другой взгляд на поведение рынка в 2024 году у вице-президента гильдии риелторов РТ Руслана Садреева . «Стоит ожидать снижение спроса. Но это вряд-ли повлечет снижение цен на квартиры, хотя ставка по ипотеке на вторичку достаточно высокая, — прогнозирует Садреев. — Если анализировать количество предложений на рынке, то нужно ловить баланс между спросом и предложением. Спрос снизился, согласны с этим. Но в тоже время и количество предложений на вторичном рынке не увеличивается. Поэтому примерный средний баланс между спросом и предложением сегодня сохраняется. И говорить сегодня о том, что цена будет снижаться, я думаю не стоит».